Bí quyết đầu tư nhà phố xây sẵn tránh mất oan tiền tỷ

Có nhiều loại nhà phố xây sẵn đang được chào bán trên thị trường, chỉ cần chọn sai phân khúc có thể khiến nhà đầu tư gặp rủi ro lớn.

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam cho biết, 10 tháng qua, làn sóng mua nhà xây sẵn căn hộ cityland để ở, làm của để dành, đầu tư đang diễn ra mạnh mẽ tại TP HCM (quận: 2, 9, 12, Thủ Đức, Gò Vấp) trong tình trạng hàng chưa xây xong đã bán hết. Dòng sản phẩm này cũng lan tỏa sang các tỉnh giáp ranh qua Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, Bình Chánh.

Tuy nhiên, do trên thị trường có khá nhiều chủng loại nhà phố xây sẵn, trong đó một số dòng sản phẩm còn nhiều điểm hạn chế về chất lượng, pháp lý. Vì vậy, kênh đầu tư này bị đánh giá vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro. Ông Nam chia sẻ những lưu ý đầu tư an toàn vào loại hình bất động sản này.

Thị trường nhà phố xây sẵn có nhiều chủng loại, chọn sai phân khúc đầu tư có thể thiệt hại tiền tỷ. Ảnh: Hao Bui

​

Tài sản đang giao dịch thuộc nhóm nhà phố nào?

Nhà xây sẵn có nhiều chủng loại, tạm phân làm 4 nhóm cơ bản: nhà xây sẵn trong các dự án căn hộ cityland park hills được phê duyệt chính thức; nhà xây trong khu phân lô; nhà có móng và tường riêng; nhà móng tường chung.

Nhà xây sẵn trong các dự án chính thức thường là nhà xây thô có hoàn thiện mặt ngoài. Khách hàng mua sẽ hoàn thiện nội thất, điện nước bên trong nhà. Nhà trong các dự án thường được kiểm soát chất lượng tốt hơn, có hồ sơ, bản vẽ, biên bản nghiệm thu các hạng mục công việc đầy đủ do đơn vị tư vấn giám sát xác nhận. Do đó, người mua nhà loại này thường yên tâm hơn về mặt chất lượng tuy nhiên giá thành cũng cao hơn so với mặt bằng chung.

Nhà xây sẵn trong các khu phân lô bán nền thường có chất lượng không đồng đều do việc kiểm soát chất lượng không chặt chẽ. Mặt khác, do người mua có dòng tiền hạn chế, không có thời gian hoặc kinh nghiệm xây dựng nhưng lại muốn giá thấp nên nhiều căn nhà xây sẵn loại này có giá thành thấp, chất lượng không đảm bảo. Nhà phố có móng và tường riêng pháp lý an toàn hơn móng và tường chung.

Khảo sát nhà xây sẵn các khu lân cận

Hỏi thăm những người đang sử dụng các nhà lân cận để biết về chất lượng thực tế xây dựng vị trí chung cư cityland park hills là cách sàng lọc thông tin tích cực. Đây là những thông tin khách quan và chính xác nhất về chất lượng xây dựng thực tế do nhà đầu tư chủ động tiếp cận.

Biết rõ nhà do ai xây dựng

Nếu đơn vị xây dựng là công ty xây dựng có uy tín trên thị trường thì điều này cũng đảm bảo chất lượng sản phẩm. Nhưng nếu đơn vị xây dựng là công ty chưa có tiếng tăm hoặc nhà thầu tự do thì cần tiến hành thêm nhiều bước khảo sát tiếp theo.

Nắm được hồ sơ xây dựng căn nhà

Ngoài giấy phép xây dựng, người mua cần các bản vẽ thiết kế chi tiết phần kết cấu, kiến trúc, điện nước, các bản kê vật liệu thi công. Các bản nghiệm thu hạng mục và các ảnh chụp thực tế khi nghiệm thu.

Đánh giá chất lượng thi công - giá trị xây dựng

Đánh giá này chỉ mang tính sơ bộ nhưng rất cần thiết. Nếu có sử dụng cọc bê tông ép để làm móng, cần xác định độ sâu cần ép của cọc là bao nhiêu. Vấn đề này có thể hỏi người bán hoặc các nhà lân cận đã xây trước đó để biết. Giá bình quân cho một mét cọc khoảng 250.000 đồng. Công ép tầm 20-30 triệu đồng. Móng cho mỗi cột nhà từ 2 đến 3 cọc. Phần đài cọc lấy bằng khoảng 25-20% giá xây thô.

Móng băng giá khoảng 30-50 giá xây thô. Phần xây dựng hoàn thiện giá khoảng từ 4,5-5,5 triệu đồng/m2. Cách tính diện tích hoàn thiện như sau: tầng trệt và các lầu tính toàn bộ diện tích xung quanh. Phần mái và sân tính bằng 50% diện tích.Giá phần xây thô từ 2,7-3 triệu đồng/m2. Khi tính được sơ bộ giá thành của căn nhà nếu thấy giá thấp hơn giá ước tính nhiều thì cần xem xét kỹ hơn về chất lượng.